物件の選び方

前回はざっくり不動産投資のメリットについてお話をしました。

今回は買っていい物件の見方についてお話をします。

 

まずは大前提として相場より安く購入することです。

これができれば買った瞬間に含み益です。

仮にすぐに売却したとしてもプラスですからかなり気が楽ですよね。

相場より安い物件が出ても、すぐに売れてしまうのでなかなか難しいですが、周辺相場をある程度把握して相場より高く買ってしまわないことが重要ですね。

 

まずは自分の住んでる地域や昔からよく知っている地域でスタートした方がいいと思います。

ちなみに2年前に買った自宅マンションを査定に出していたのですが、先日査定結果が届きました。

査定結果は、なっなっなんと!!!3900~3990万円!!!

3360万円で買ったので諸経費を考慮しても400万円くらいの含み益です!!

さらに2年間のローン返済は丸々貯金に回っているようなものです。

まあ今は不動産価格がかなり上がっているので、ここ10年くらい前から買っていた人はほとんど買った値段よりも高く売却できるのではないでしょうか。

 

この先はどうなるか分かりませんが、オリンピックが終わった瞬間不動産バブル崩壊!なんてことはそうそうないでしょう。

オリンピックが終わってから少しづつ下落はしていく、といったとこだと思います。

 

他に物件選びの注意点としては、価格が下がりにくい物件を選ぶということです。

いくら安く買っても資産価値の下がるスピードが早いと厳しいです。

資産価値の下落が早い物件は

・地方

・新築

・駅遠物件

などがあります。

新築に関しては、買った瞬間2割から3割資産価値が下落するとも言われています。

また新築アパートを買った場合、最初の入居者には新築プレミアムで高い家賃で貸せますが、2人目以降はもう新築ではないので家賃を下げなくてはいけなくなります。

分譲マンションの場合は広告費・モデルルーム設置費・営業マン人件費なども上乗せされていますからね。

あとはもちろん、駅から近い方が資産価値の落ち幅は緩やかです。

駅から遠い物件やバス便の物件は注意が必要です。

前までは駅から徒歩10分以内での検索が多かったのですが

最近は駅から徒歩7分で検索にかける人がかなり多くなっているみたいです。

若者の車離れも進んでいますし今後はさらに駅からの距離は重要視されることでしょう。

 

あとはキャッシュフローのでない物件は買わない方がいいです。

どうせ不動産投資をするなら毎月の収支はプラスで運営したいですよね。

いくら将来の年金になるやら生命保険代わりになるやら言われても、毎月が赤字だと全然楽しくありません。

私は毎月の収支を黒字にして利益分を株式投資に入れていきたいので余計です。

利回りの計算はしっかりと行いましょう。

 

ここで気を付けてほしいのは表面利回りと実質利回りの違いです。

表面利回りとは単純に物件価格と家賃収入のみで計算したものです。

しかし物件価格以外にも支払いはいろいいろとあります。

利息の支払い・管理費・修繕積立金・固定資産税などです。

これらを全部含めたのが実質利回りです。

表面利回りだけで計算していると思わぬ赤字になることが多いです。

 

もう一つ、注意が必要なのは本当にその家賃で貸せるのかどうかということです。

周りの家賃相場、空室が多くないかなどよく確認を行いましょう(^^♪