不動産投資 失敗すれば破産?①



私も少し前までは不動産投資は数千万または億を超える借金をして家を買うので、失敗したら借金が残り、返せなくなって破産。

また、大屋さんとは、もともと土地をいっぱい持っている人で素人はとてもじゃないけどできない。

と、こう思っていました。

しかし、ここ10年ほどでサラリーマン大屋さんもたくさんでてきました。

サラリーマンの属性を活かし、不動産投資を始め、少しずつ物件を買い足し、セミリタイアを成し遂げた人もたくさんいます。

 

近年ではカボチャの馬車事件、スルガ銀行の不正融資問題、レオパレス問題などにより銀行が融資をかなり引き締めております。

現在は

属性よりも事業性(家賃設定と収支などを見て問題なく返済していけるか)

以前はフルローン、オーバーローンで借りれていたのに、今は諸費用と物件価格の2~3割は頭金(融資は物件価格の7割~8割)

最長35年ローンが組めていたのに、20年から25年までの融資期間

などと銀行の融資がとても厳しくなっているそうです。

 

しかし私はこの話を聞いて、自己資金がたらふくある人ならまだしも、自己資金がたくさんあるわけでもなく、事業性もそこまで期待できるわけでもないのに、以前までフルローンやオーバーローンで融資していたことの方に驚きました。

今が融資が厳しくなったというよりは正常な状態に戻ったという風に考えています。

銀行からしたら、借り倒れをされると多大な損失なので、今くらいの基準がちょうどいいと思います。

ちなみにスルガ銀行は借り倒れリスクも金利に上乗せし、4%~5%とかなりの高金利で融資をしていたそうです。

とある銀行では融資期間を45年まで貸してくれたりもあったそうです。

融資期間45年というのもめちゃくちゃな話で、これは目先のキャッシュフローを出てるように見せかけているだけで、

45年もローンを組んでしまうと初めの利息の支払い率が多くなり元金が全然減らず、出口が厳しくなるだけです。

目先のキャッシュフローに騙されて、長期ローンを組むことには十分に注意しましょう。

最長でも25年でキャッシュフローが出て、そして資産価値がおちにくい物件を買っておくと10年後、15年後にかなり出口が取りやすいでしょう。

 

とはいっても銀行はお金を貸すのが仕事なわけですから、きっちり収支の合う物件で頭金を入れれば、ちゃんと融資をしてくれます。

みなさんにとっても、銀行のお墨付き物件しか買うことができないので、安全でいいのではないでしょうか。

②に続きます。