不動産投資 失敗すれば破産?②



不動産投資は大きな借金をするので失敗=破産

と考えてしまいがちですが、前回お話したような高金利のオーバーローンで無理して融資を引っぱるなどの、無茶をせずに運営をしたら破産することなどないです。

不動産投資 失敗すれば破産?①

でも数千万円から億の借金が残ってしまったら破産するでしょう、と思ってしまいますが、そこに物件はあるわけですから借金額が丸々損しているわけではないのです。

最悪、売ってしまって売値が残債よりも安かったら、差額を支払えば破産することありません。

しかしもちろん経営でも投資でも元本保証ではありませんから、失敗すると破産までしなくても大きく資産を減らしてしまうことはあります。

またやはり投資にリスクはつきものです。

いろんなリスクを想定し、どんなリスクがあるのかを理解した上でリスクヘッジを行う必要があります。

では不動産の場合はどんなリスクがあるのでしょうか。

 

まずは空室リスクです。

こちらは入居者が出て行ってしまった場合、次の入居者が入るまではもちろん家賃収入がありませんので、自分のお金でローン返済などを払うため、丸々手出しになります。

また、入居者が出ていった後の原状回復費や建物が古くなっていたらリフォームも必要になる場合もあるでしょう。

 

次に家賃下落リスクです。

やはり建物ですから経年劣化が起こります。

古くなればなるほど同じ家賃では貸せなくなります。

一部の人気駅近物件などは家賃が落ちないところもありますが、大体年間で1%落ちると言われています。

これはリスクというより必然的に定期的に起きることなのでリスクと呼ぶのはおかしいかもしれませんが、、、

 

その他にも天災リスクや他殺・自殺・孤独死での資産価値下落リスク・金利上昇リスクなど自分では防ぎようのない、いろんなリスクがあります。

極力リスクの高い物件を避ける他に、上記のような運悪く時々損失が出るのは仕方ないとして、その損失で破産しないように資産をコントロールしておくことが必要です。

 

株式投資と同じような話になりますが、この場合でもリスクヘッジに役立つのは一定額以上のキャッシュを手元に置いておくことです。

一定以上の現金を持っておけば空室が出た時に次の入居者が決まるまでの間、一旦その現金でローンの支払いをすることも可能ですし、

現状回復費、リフォーム費用もそこから出せます。

 

逆に現金を一定額以上持っていなかったら原状回復やリフォームもできないし空室中のローン返済もできなくなるので、破産へと続いていきます。

なので何かに備えた一定額以上のキャッシュを常に持っておくことが重要です。

 

では、いくら以上のキャッシュを持っていたらいいかを私なりに考えてみました。

ここで参考にしたのは自己資本金比率という考え方です。

株式投資でも自己資本金比率が高い方が倒産しにくいです。

当たり前ですが、銀行借り入れの有利子負債100%で経営してしまうと少しの赤字にも耐えられずに返済が滞ってしまいます。

自己資本(返済不要の資本)÷総資本(自己資本+他人資本)

で求められます。

私の中で考えた安全領域は総資産に対する自己資本金比率30%以上です。

自分の住んでる家の住宅ローンは一旦考えずにです。

 

なので例えば、

2000万円の家を2000万円のローンで買って手元に1000万円の資産がある場合、

総資産3000万円に対し自己資本金が1000万、他人資本が2000万なので、自己資本金比率は33.3%となります。

何か不測の事態が発生しても、手元に1000万円あることで耐えれるのではないかと考えております。

 

その考えから私が不動産投資を始める上で、自己資本金比率30%以下になることはないように

運営していこうと思ってます。