今狙っている物件



不動産、銀行の相次ぐ不祥事で収益用不動産の価格は下がりつつあるものの、マンションを初めとする不動産価格は高止まりしている状況です。

SUUMO・楽待・健美家・アットホームなどのサイトを見ていてもいい収益になりそうな物件はないです。

表面利回り4%~6%が標準です。

4%~6%ですと金利・管理費・修繕積立金・固定資産税などの経費を差し引くとキャッシュフローはマイナスです。

いろんなリスクと手間をかけてキャッシュフローがマイナス。

持っているだけで毎月数万財布から出ていく。

それに仲介手数料や退去時の回復費用もかかってきます。

冗談じゃないですね笑

利回りを上げようとすると築古・駅遠・郊外となってきますが

どれもリスクが高く出口をとるのが大変です。

ボロボロの物件を住める程度に直して利回りを高く貸し出すなんて人もいますが、素人には敷居が高いように感じます。

 

そこで今私が狙っている物件があります。

それは某優等列車停車駅から徒歩数分にある駅近マンションです。

この物件、オーナーチェンジ物件なので市場価格よりも割安で2480万で売りに出されていました。

現オーナーさんは資産整理をしているそうです。

市場価格としてはおそらく2800万前後のはずですが、賃貸人が居住中となり、投資用物件になるので価格の付け方が全く変わってきます。

投資用となると購入者も住宅ローンではなくアパートローンでローンを組むことになりますし、実需ではなく利回りを考えた値付けをしないといけないので通常より割安になります。

先月から何度か不動産仲介業者と相談に行ってますが、やはり市場価格より割安なので、お問い合わせは多いそうです。

しかし、ほとんどの方が住む用の家を探している人で、収益物件と聞くとやめてしまうそうです。

 

物件スペック

・優等列車停車駅徒歩7分以内

・築20年前後

・70㎡3LDK

・上層階西向き

・2480万で売りに出ているが半年ほど売れ残っている

いろいろと計算した結果、1950万~2050万になれば買おうと思っています(多分そこまでは落ちないがならないのなら買わないだけ)

指値を持っていくのは不動産仲介業者の営業マンなので、営業マンとの信頼関係を築いていっている段階です。

指値の根拠としては

①築20年ということから、現入居者が退去した際のリフォーム費用がそこそこかかる

②築年数的に時期入居者には現入居者と同じ賃料で貸し出すことは難しく、賃料を少し下げないといけない

③現在不動産投資が置かれている環境は非常に悪く銀行も融資を絞っている状況なので、そもそも買える人がいない

ということを指値の材料にします。

 

ここからは自分へのメモです。

要確認事項
〇前オーナーの管理費・修繕積立金の滞納はないのか
(万一滞納があった場合、滞納期間の支払い義務までこちらに引き継がれる。必ず確認)
〇現入居者に家賃の滞納歴はないか
(保証人もちゃんと立ててるかどうか。入居者と保証人の続柄も確認)
〇現入居者の年齢・家族構成の確認
(高齢1人暮らしの場合、孤独死のリスクを考える必要がある)
〇建物の修繕費はしっかりと貯まっているか
(貯まっていないと大規模修繕の時に一時金が必要になる)
以上のこと確認してもらった上で、不動産仲介業者との覚書を作成して書面で残しておく。

 

この物件は、かろうじてキャッシュフローの出るくらいの計算で

賃貸人が退去した後に実需で売るつもりです。

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