こんにちは。今は株式投資専門ですが、将来的には不動産投資も混ぜていきたいサラリーマン投資家の七宝です。
やっぱり勉強すればするほど、投資は株式投資が1番ですね。
汗水たらして働いた労働者が稼いだお金を何もせずに配当金として頂けるのですよ。
経営戦略は企業が勝手にやってくれますし、まさに不労所得ですね。
株式を保有しているというのは企業のオーナーになるということです。
しかし企業が事件や事故を起こした時に責任は取らなくていいなんて魔法のようですね。
それに不動産などの現物資産と違って、株式は腐らないし劣化もしません。
それに不動産の場合は想定家賃より下がることはあっても上がることはほとんどないので、リターンが限定的です。
しかし株式投資の場合のリターンは青天井です。
それなら不動産投資ではなくて株式投資をしていればそれでいいじゃん！と言われそうですが、不動産投資にももちろんメリットがあるのです。
それは他人資本で運営できることです！！
例えば1000万円の物件が1000万円持っていなくても買えちゃうのですよ！こりゃまた魔法のようですね！！
それに銀行にお金を借りて運用ができるので、自分の持っているお金を投じることなく不動産投資ができます。
銀行融資を使わずに不動産投資をするのは正直魅力がないと思います。
頑張って1000万円貯めて1000万円の物件を購入したら、もちろん安全かもしれません。
しかし、1000万円を取り返すのに何十年かかるんだって話になりますよね。
その間にも建物の老朽化なども進んでいきますし、1000万円取り返した時にはおんぼろ物件です。
これでは投資効率が悪すぎます。
もちろん融資を受けてレバレッジを効かせて投資をするわけですからリスクはあります。
そして当たり前ですが借りたお金は返さないといけません。
また、銀行融資が通ったからと言って儲かる物件という訳ではないので注意が必要です。
儲からなくてもあなたがサラリーマンならサラリーマンの給与を担保にお金は貸してくれます。
あなたの実力以上の金額を銀行は貸してしまうこともあります。
ではどのくらいまでの金額までなら融資を受けても安全なのか考えました。
それは株式投資でお馴染みの自己資本金比率という考え方です。
株式投資の世界では自己資本金比率50％以上の会社は潰れないと言われています。
そりゃそうですよね。
100％借金で運営していたら少し業績が悪化しただけで借金返済が滞り、潰れてしまいますよね。
なので不動産投資も自己資本金比率50％以上運営すればいいのではないでしょうか。
勘違いしないでほしいのは1000万円の物件を買う時に頭金を500万円入れろと言っている訳ではありません。
それはそれで安全ですが500万円も資本を投下してしまうと効率が悪いです。
あなたの全資産に対する自己資本金比率です！！
例えばあなたの資産が1000万円（現金でも預金でも有価証券でもなんでも）だったとします。
1000万円の家をフルローンで銀行に借り、買うとします。（ややこしくなるので手数料とかは一旦考えません）
するとあなたのトータル資産は2000万円です。そのうち自己資本が1000万円、他人資本が1000万円なので自己資本金比率は50％となります。
これならそうそう破産とかすることはないですし、もともと持っていた1000万円は株式でそのまま運用することができますよね。
そして不動産で出た分のキャッシュフローはまた株式投資に回して運用します。
こういう考えで安全な借金の金額を試算してみたらいいのではないかと思っています。
実際は自己資本金比率50％まで行かなくても40％でも十分安全だと思いますが、まだ不動産投資未経験の私は自己資本金比率50％以上から始めてみようと思っています。
なので私は自分の資産をもう少し大きくしてから不動産投資を始めようかと思っています。
参考になれば嬉しいです。
