私が不動産を始めるタイミングについて後編



こんにちは。七宝です。

前回の記事で、不動産は素人が簡単に手を出すものではないということがお分かり頂けたでしょうか。

不動産は不動産投資信託であるREITを使えば少額から不動産投資を始めることもできますが、1部屋もしくは1棟を持つ場合、株式よりもとても大きなお金でスタートしなければなりません。

そんな金額も大きくリスクが多い不動産だからこそ、私は慎重になっており、もっと資産額が大きくなってからスタートしていこうと思っています。

 

資産額がいくら以上になればスタートするか…といったルール決めている訳ではなかったので、私の中でのルールを決めました。

それは私の総資産に対する自己資本金比率が50%を超えると不動産を購入してもOKというラインにします。

現在、私の総資本はマイホームの価値3800万円+資産1600万円=5400万円(総資本)

ローン残債3200万円(他人資本)・資産1600万円(自己資本)

自己資本金比率は1600万円(自己資本)÷5400万円(総資本)=29.6%(自己資本金比率)になります。

現在の私の自己資本金比率は29.6%です。

自己資本金比率29.6%で新たに借り入れを行い、さらに自己資本金比率を下げて運用を行うのは安定しているとは言えません。

株式投資の世界でも自己資本金比率が高いほど倒産しにくい会社だと言われています。

返済不要の資本の比率が多いほど、倒産しにくいのは当然のことですね。

 

しかし借り入れを行わずに経営してしまうとレバレッジが効かず、効率の悪い運営になりますし、

借金ができることも力のうちです。

銀行はお金が返ってこないと思う人や会社にお金を貸しません。

逆に信頼できる人や会社には貸せる金額も多くなりますし、金利も低くしてくれます。

これもまた、自己資本と他人資本のバランスが大切なのです。

なので私は銀行からの借り入れを行ってフルローンで物件を買いますが、スタートは自己資本金比率50%を超えてからにします。

毎月住宅ローンの返済で残債は少しづつ減っていきますし、資産も増えていくので自己資本金比率は上がっていきます。

結局頭金などは入れずにフルローンで借り入れを行い運営していきますが、手元に資産があるけど借りるのと、手元に資産がないからフルローンで借りるのとでは安全性が全然違います。

銀行はお金を貸す時、働いている会社の規模や勤続年数、年収、資産額、住宅ローン、カーローンの返済履歴など様々なところから、あなたが信頼できる人か、金利何%で貸すか、そもそも貸していい人なのかを決めます。

住宅ローンを返しながら、サラリーマンで働きながら、資産を貯めているのは、将来不動産投資を始める時の銀行への信頼も溜めていることになっているのです。

 

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