こんにちは。七宝です。
前回の記事では遺産などで手元に大金が入ってもそのお金を直接使うのではなく、資産を買ってその資産が生みだしてくれるお金を使いましょう。
そういうお話をしました。
遺産が入るからマイホームを買おう。
こう考える人も少なくないはずです。
しかしここで私がおススメしたいのはお金があっても、借金して買った方が良いということ。
過去の私のツイートにこんなツイートがあります。
住宅ローンの繰り上げ返済を検討している人に伝えたい
住宅ローンは金利1%以下ですよね
株式配当利回りは安定運用でも3%以上
繰り上げ返済するお金があるのなら
繰り上げ返済せずに株式を購入しておくべきです
この話が理解できたあなたは
日本人の中で飛び抜けた
マネーリテラシーの持ち主です
— 七宝@株式投資でセミリタイアを目指す (@ZkVkPGgnzC6lcAB) January 7, 2020
このツイートは私の過去のツイートの中で1番人気のツイートです。
株式に長期投資をした場合、株価の成長と配当金合わせて年あたり5％前後のリターンが期待できます。
配当金だけを考えても配当利回り3％は容易にもらうことができます。
一方住宅ローンは超低金利。
年利0.5％ほどでお金を借りることができます。
そして住宅ローン減税で残債の1％が払った所得税から13年間返ってきます。(返しきれなかった分は翌年の住民税も安くなります)
はじめの13年間は実質+0.5%お金をもらいながら借金できるのと同じことなのです。
これを実際に計算してみます。
4000万円の遺産が入って3000万円の家を買う場合です。
ローンを払い終える35年後にどうなっているかとしましょう。
(管理費・修繕費・固定資産税・諸経費などはどっちでもかかるので計算に入れません。あくまで物件価格で考えます)
『借金をせずに3000万円の家を買った場合』
もちろん35年後に手元に残るのは物件プラス1000万円です。
次に
『4000万円で株式を買って配当利回り3％で運用、3000万円分の住宅ローン金利0.5%で借りて配当金でローンを払った場合』
4000万円で株式を買って配当利回り3％で運用すると年間の配当収入は120万円で20％の税金がかかるので、
税引き後手取りは年間96万円です。
そして、3000万円を金利0.5％35年ローンで借り入れた場合の年間支払額は94万円ほどです。
なんと、配当金だけでローンを返すことができてしまうのです。(2万円のお釣りは端数なので無視します)
4000万円という資産を減らすことなく、配当金で住宅ローンを支払えばいいのです。
プラス320万円分の住宅ローン控除を受けることができます。
よって35年後、後者の手元に残るのは物件プラス4000万円プラス320万円ということになります。
こんな魔法のようなことが本当にできるのです。
これが私のツイートの真相になります。
低金利時代は借金をうまく使うことによって資産形成をすることがポイントになります。
もちろん上記は卓上の計算にしか過ぎません。
もちろん金利上昇リスクもあります。
35年間ずっと低金利が続き全期間0.5%で借りれないかもしれません。
しかし、金利が上がるなどといったことになった場合は、その時の最適解の方法を選ぶことができます。
借入金利が仮に3％を超えるようようなら株式を売却して一括返済したらいいのです。
年齢的に35年ローンが厳しく、20年ローンしか組めない方もいると思います。
それでも上記の考え方はいくらでも応用できます。
上記の計算はあくまでも考え方を説明したもので、誰もがこの計算の通りに運用できるとは思いませんが、この考え方が参考になれば非常に嬉しく思います。
時代の特色をうまく利用して最適解の方法を実践しましょう。
