【前編】私が不動産を購入するタイミング3選!!



こんにちは、七宝です。

私は株式投資を軸に資産形成を行っています。

株式は持っているだけで経済成長による株価上昇の恩恵や企業の利益の一部を配当金としてもらう事ができるため、完全なる不労所得にする事ができます。

そしていくら株式を持っていても、株式が古くなりどんどん老朽化する事もないので非常に楽です。

一方、不動産はどうでしょうか。

不動産は基本的に「銀行融資を使い物件を購入し、入居者から家賃を頂く」形です。

自分の資本ではなく、他人資本で資産形成ができてしまうのでうまくやればかなりいい資産形成方法になります。

しかしもちろん株式と違って建物を持っているので建物は老朽化しますし、日本の不動産は古くなればなるほど価値は落ちていきます。

また空室、家賃滞納、家賃下落、入居者ガチャ、災害、他殺自殺…など数えきれないリスクがある割に購入する金額が大きく分散もしにくいです。

お金を投資してあとは放っておくだけではなく、入居者を付けたりリフォームをしたりと手間がかかるため、投資というよりは不動産賃貸業と考える方が正しいと思います。




そして昨今の不動産の値上がりにより、手元にほしいだけのキャッシュフローを残そうとすると数億円といった大きな借金をする事になります。

これだけ大きな借金、リスクを背負って手残りのキャッシュフローはこれだけ…と驚く事になる場合がほとんどです。

これではリスクとリターンが合っているようには思えません。

それに最近は銀行の融資が引き締められており、なかなかそこまでの金額を借りる事もできません。

プロ達は戸建てをリフォームしたり、資産価値の上がるエリアを物件をうまく選んだり、何かとして利益を出しますが、私のような素人が綺麗な物件を探して投資しようとしたところで利回りなんてわずかな物件しか見つける事ができないでしょう。

 

そのような理由から私は積極的に不動産投資を始めようとは思っていません。

しかし、自分なりのリスク管理をした上で、不動産を絡めていく。

その思いはあります。

そこで私が今後不動産を購入するタイミング3選をご紹介致します。




✅自宅マンション投資

読んで字の如く、自宅マンションをうまく使うという方法です。

私は住宅ローンを借りて自宅マンションを購入し、住んでいます。

住宅ローンは非常に有利な条件で融資を受ける事ができます。

住宅ローンは超低金利、0.5%ほどで借りる事ができます。

さらに住宅ローン控除により現時点では残債の1%が返ってきます。

住宅ローン控除に関して、今後はローン支払い金利分の控除に変更される可能性が高いですが、それでも住宅ローン金利分の控除は残るので無利息でお金を借りれているようなものに違いはありません。

現状の住宅ローン控除が1%なので、0.5%でお金を借りていたら実質0.5%給付金がもらえているようなものなのでやりすぎです。

このような住宅ローン有利な状況が続いていれば、家を買ってから住宅ローン控除が受けれる期間である13年後(私は増税前に買っているので10年後)、一括返済して賃貸に出し、また住宅ローンを組んで新たな物件に住むという事ができてしまいます。

住宅ローンを借りるにも年齢制限があるので、2回転~3回転できればいい方ですね。

もちろん住宅ローンで賃貸に出すのは違反です。

一括返済を求められたりする事もあるので絶対にやめましょう。

あくまでも住宅ローン返済中は自分が住むというものです。

 

ツイートでも言いましたが、住宅ローンを組んで13年住んで一括返済して賃貸に出す。

新たに住宅ローンを組んで13年住んで一括返済して賃貸に出す。

それで自分の持っている投資用不動産は2戸になります。

ローン返済のない賃貸収入が2戸から入り続けるのです。

26年経ったらいい歳になっていて、大きな家が必要ない可能性が高いです。

もう一度住宅ローンで小さい家を買ってもいいでしょう。

 

大切なのは駅近マンションなど、価値の落ちにくい不動産を購入する事。

それができれば資産計算はどんどん進んでいきます。

また、13年で株式投資などの資産形成も行い一、括返済できる資産にしておく事。

仮に一括返済できなくても住宅ローンから投資用ローンに変わるだけで金利は上がりますが、できないことはありません。

13年後に作戦通りいかなくても、そのまま住めばいいだけなので比較的リスクは低いと考える事ができます。

物件も自分が13年間住んだ物件なので、クソ物件を掴まされるというリスクも少ないでしょう。

 

もちろん低金利や住宅ローン控除がいつまで続くかは分かりません。

13年後金利が上がっていたならば、繰上返済をしてそのまま住むなど柔軟に対応する必要があります。

これが私が目論んでいる自宅マンション投資です。

長くなるので残りの2つは次回の記事にさせて頂きます。

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